Kathrine Heiberg och Lotta Strömgren Jönsson är personerna bakom Fastighets AB Bara Hippdrom, bolaget som är drivmotorn för att en ny galoppanläggning i Skåne blir verklighet – i Svedala kommun. Tiden börjar bli knapp, men förhoppningen är att ett hyresavtal kan tecknas nästa månad.

2027 är det tänkt att en ny galoppanläggning ska stå klar, i Bara i Skåne.
Avsiktsförklaringen för Bara skrevs redan 2018, men fram till förra året så har ganska mycket stått still.
Nu har Bara Hippodrom arbetat intensivt i knappt ett år, för att paketera en lösning som kan säljas in till en finansiär.
Bara Hippodrom är destinationsutvecklaren Kathrine Heiberg (ekonom och jurist) och civilingenjören (väg och vatten) Lotta Strömgren Jönsson, med samarbetspartners.

— Vi lärde känna varandra när vi jobbade tillsammans med “Projekt Triangeln”. Som var en tillbyggnad av ett stort köpcentrum, kontorshus och bostadshus, ovanpå Triangelns tågstation i centrala Malmö, berättar Lotta Strömgren Jönsson.

Lotta fortsätter:
— Då var jag regionchef på NCC:s Property Development. Och då jobbade Kathrine och hennes Reteam med hela köpcentrumutvecklingen, en masterplan, hyresgästmix och själva uthyrningen. Det var så vi kom i kontakt med varandra.
Kathrine Heiberg och hennes man bor granne med galopptränare Peter Jardby och hans fru Gisela och det var så Kathrine, och så småningom Lotta, fick nys om Bara-projektet.

“Kommit långt med paketeringen”

Hösten 2021 började Lotta och Kathrine prata om vad som skulle kunna bli av i Bara. Och sommaren 2022 hade de en dragning för Svensk Galopps fullmäktige, om hur Bara-projektet skulle kunna förverkligas. Utan att Svensk Galopp äger själva anläggningen, utan bara hyr den.

— Svensk Galopp valde vid den tiden en norsk samarbetspartner, men när det spåret inte gick så bra, så fick vi frågan. Och sedan ungefär den här tidpunkten förra året, så har vi jobbat intensivt med Bara Hippodrom. I ett första skede, så var det inför fullmäktigebeslutet förra sommaren, berättar Kathrine och Lotta.

Kathrine och Lotta konstaterar att de nu har kommit långt med att paketera hela projektet, tillräckligt långt för att det är dags att teckna ett hyresavtal.

”Fördel med en enda hyresgäst för marken”

Den stora stötestenen med Bara-projektet har hela tiden varit finansieringen. Inte från Kathrine och Lottas håll, men för många andra. Att det handlar om en extern finansiär som ska äga anläggningen är inte alltid lätt att förklara.
— Det som är svårt att greppa, om man inte är van, det är att det faktiskt är rätt vanligt att sälja in projekt som inte är byggda än, till finansiärer. Men det förutsätter att det finns hyresavtal med en tilltänkt hyresgäst eller hyresgäster.

Kathrine och Lotta tror att det är den här knuten som under en tid skapat en “problemdiskussion” utanför Skåne kring Bara, kring ett problem som egentligen inte finns.
— Ska du köpa ett hus, så vill du helst att huset ska vara byggt, innan du köper det. Men så är det inte, när man jobbar med kommersiella fastigheter, förklarar Kathrine.

En galopparena skiljer sig dock från exempelvis ett köpcenter, i det avseende att det bara finns e-n hyresgäst.
Men detta är bara en fördel, förklarar Kathrine:

— När ett köpcentrum byggs, så inleds inte bygget förrän det är uthyrt till hyresgäster till 70 procent. Men med en galoppanläggning så är det bara en hyresgäst. Och det som är så fantastiskt med ett sådant projekt, är att när hyresavtalet väl finns på plats, så finns det också en hyresgäst som är beredd att skriva på ett det avtalet på 25 år. Vilket förenklar hela hyressituationen för finansiären och ägaren av anläggningen. Men det finns heller ingen annan som kan ha intresse av att hyra anläggningen.

Finns det något annat som är svårt att förklara ibland, kring ett sådant här projekt?
— Ja, ibland är det faktiskt svårt att förklara för folk, att det finns hur mycket pengar som helst i omlopp, som “behöver arbeta” för att skapa avkastning. Pengar som sitter i fonder, i bolag, på konton. Det finns många aktörer som inte vill eller kan ha de här pengarna bara liggande på ett konto. Pengarna ska helst investeras i något som ger säker avkastning och behåller värde. Och som förhoppningsvis blir mer värt på sikt, också.

Kathrine Heiberg förklarar att omständigheterna kring Bara-projektet i sig innebär att det inte torde vara särskilt svårt att “sälja in” Bara Hippodrom till en finansiär.

— Att kunna lägga väldigt mycket pengar, på ett projekt med en enda hyresgäst är oftast väldigt behagligt för den här typen av investerare, säger hon.
Riskbilden för investeraren är heller inte särskilt stor.

— En verksamhet som galopptävlingar innebär dessutom en “säker” hyresgäst. Avtalet sägs inte upp, om galoppsport i regionen inte upphör helt och hållet. Det här är betydligt säkrare och mer lätthanterlig verksamhet, än att hyra ut till flera olika hyresgäster över varierande tidsperioder.

En del av tveksamheten kring Bara tidigare har varit att detta kanske inte kommer att gå att genomföra, eftersom ni inte har hittat några pengar än!?
— Vårt enkla svar på detta, är att det beror helt och hållet på att vi och Svensk Galopp ännu inte har tecknat hyresavtalet. Så fort som SG skriver på ett hyresavtal och kan garantera sina finansiella åtaganden så kommer vi att kunna hitta en finansiering. Det är vi övertygade om. Men en finansiär måste veta att det finns en hyresgäst.

Nästa stora steg i projektet Bara Hippodrom, är alltså att Svensk Galopp skriver på ett hyresavtal?
— Ja. Vi hoppas att det sker redan nästa månad, säger Kathrine och Lotta.

Vad gäller riskbilden för Svensk Galopp med att ingå ett hyresavtal för en anläggning som inte finns än, säger Lotta Strömgren Jönsson:
— Hyresavtalet kommer så klart att vara villkorat av, att vi faktiskt bygger en anläggning. Det finns de som tror att “Tänk om det inte blir en galoppanläggning… då är vi med ett påskrivet avtal ändå skyldiga att betala 22 miljoner kronor om året i hyra”. Så är det naturligtvis inte. Detta är villkorat av att vi får en detaljplan färdig för området. Och att vi får förvärva marken av Svedala kommun, vilket också är villkorat av att vi har hittat en finansiär. Kommunen vill ju heller inte lämna ifrån sig marken, utan att vi kan visa att det här kommer att bli av!

Om eller när Bara-banan blir av så är tanken att hyreskontraktet ska löpa 25 år i taget.

— När allt är klart och vi väl börjar bygga, ja då blir Svensk Galopp förpliktigade att betala hyra i de 25 åren som hyresavtalet gäller, eftersom SG har uttryckt att det är ett 25-årigt hyresavtal som man föredrar.

Kathrine Heiberg påtalar en tydlig fördel som Svensk Galopp får, jämfört med att Svensk Galopp själva hade varit fastighetsägare:
— Nu blir det fastighetsägaren som står för risken kopplad till fastigheten. Om banunderlaget inte lever upp till kravställningen, så får banunderlaget göras om. Om ventilationen inte fungerar i stallarna så att det blir mögligt, så är det fastighetsägarens ansvar att åtgärda det. Och så vidare.

Vilka utmaningar kan ni se, när det gäller att hitta en finansiär, efter att hyresavtalet är påskrivet?
— En utmaning är frågan om tajming, tidsaspekten. En annan är om en eventuell finansiär kräver en högre avkastning på sin investering, än vad vi initialt tycker är rimligt.

Om så är fallet och budgeten krymper, vad händer då?
— Då har vi en prioriteringslista. Då kan vi ta bort vissa saker, samtidigt som vi ser till att bygget verkligen säkerställs. Då handlar det om att justera detaljer. Om att kanske bygga 160 hästboxar istället för 200 och så vidare.

”Tuff tidplan… inget kan byggas utan detaljplan”

Nästa steg innan “spadar kan sättas i marken” blir då en godkänd detaljplan. Lotta och Kathrine medger att det aldrig finns hundraprocentiga garantier, men:
— Kommunen har gjort en översiktsplan, där kommunen har dedikerat den här marken till en galoppanläggning. Deras bedömning är att detta kommer att medges på den här platsen och att en detaljplan kommer att godkännas.

Men faktum kvarstår: det är bara två år och lite drygt nio månader kvar till januari 2027, då det hela tiden har varit tänkt att arenan i Bara ska stå klar.

— Det är en tuff tidplan. Och det blir inte bättre av att vi inte kommer vidare, att vi har den här osäkerheten hela tiden med ändringar i ledningsroller hos Svensk Galopp… ändringar av vd och i styrelsen, det skapar hack även för oss. Visst, det kommer att vara svårt att vara klar till 1 januari 2027. Men det kan också finnas anledning och möjlighet, att ta anläggningen i bruk successivt.

Det har även funnits tankar från vissa håll om att börja bygga ute i Bara, innan en detaljplan är klar.

— Men det ser inte jag som en möjlighet. Vi måste ha alla förutsättningar på plats först, säger Lotta Strömgren Jönsson.

Vad gäller själva anläggningen, på de drygt 50 hektaren, så har Katherine och Lotta en tydlig målsättning om vad de vill uppnå. Det handlar om viktiga rubriker som “Hästarnas välmående”, “En attraktiv plats – för många”, “Ökad exponering – ökat intresse” och “Andra intäkter – bärkraftig ekonomi”.
Men först och främst, för att drömmen ska kunna bli verklighet, behövs ett hyresavtal, finansiering – och en detaljplan.

Robert Okpu
redaktor@jockeyklubben.se